FAQ - Frequently Asked Questions
1. Was sollte eine Agentur für Sie tun?
Im Einklang mit den Regeln der Geschäftsführung für Agenten sind die wichtigsten Aktivitäten die von Agenten durchgeführt werden die folgenden:
- Die Person die den Vermittlungsauftrag gab muß mit der anderen Person verbunden werden, zum Zweck der Schließung des Geschäfts dass in dem Maklervertrag festegelegt wurde
- Schätzung des Marktwerts, was soviel heist wie dass die Agentur ihre Meinung zum Marktwert der vermittelten Immobilie geben muß
- Warnung des Auftraggebers über etliche Mängel der Immobilie
- Überprüfung der Dokumente des Besitzers die notwendig sind, um das Geschäft zu schliessen
- Beide Vetragsparteien über ihre gesetzlichen, steuerlichen und anderen Pflichten bezüglich des Geschäfts zu informieren
- Durchführung aller Aktivitäten die für die Presentation der vermittelten Immobilie am Immobilienmarkt nötig sind, sowie alle anderen im Maklervetrag vereinbarten Aktivitäten
- Allen interesierten Parteien die Besichtigung der Immobilie ermöglichen
- Als Vermittler im Sinne der Beschließung des Kaufvertrags oder eines anderen Vertrags zu handeln
- Die Absicherung aller Privatdaten und anderer Daten die ein Geschäftsgeheimnis darstellen
- Den Auftraggeber über alle Umstände zu informieren, die auf irgendeine Weise wichtig für das Geschäft sein könnten
- Alle anderen Aufgaben und Aktivitäten durchzuführen, die im Maklervertrag vereinbart wurden
2. Was ist das Grundbuchamt?
Einträge im Grundbuchamt sind öffentliche Dokumente die seitens des Kreisgerichts aufbewahrt sind (die sogenannte „gruntovnica“), die jederman überprüfen kann, oder einen Auszug, Abdruck oder Abschrift davon kriegen kann (in der Anwesenheit des Aufsehers des Grundbuchamts). Das Grundbuchamt, wie auch dessen Berichte, haben die Kraft eines öffentlichen Dokuments.
3. Was ist ein Grundstück?
Ein Grundstück ist ein Teil der Oberfläche des Bodens, dass mit einer besonderen Nummer im Kataster verzeichnet ist, sowie auch mit dem Namen der Katastergemeinde zu der es gehört (Katasterparzelle).
Alles was ständig mit dem Grundstück auf der Oberfläche oder unter der Oberfläche verbunden ist, ist ein wesentlicher Teil des Grundstücks, womit es auch dessen gesetzliche Schicksal teilt (falls seitens des Gesetzes nicht ewtas anderes vorgesehen ist).
4. Was ist eine Immobilie?
Dem Prinzip der Einheit der Immobilie entsprechend, ist eine Immobilie ein Stück Landfläche mit allen was mit dieser Fläche verhältnismässig dauerhaft verbunden ist, ob an der Oberfläche oder darunter. Das bedeutet soviel dass Sie mit dem Kauf einer Wohnung ebenso den idealen Teil des Gebäudes und des Grundstücks kaufen, auf dem das Gebäude gebaut wurde, bzw. falls sie ein Katasterteil kaufen, werden sie ebenso zum Besitzer von allem, was auf diesem Teil gebaut ist, wobei egal ist ob es rechtmässig gebaut wurde und in die Katasterpläne und Grundbücher eingeführt wurde.
5. Wie legt mann den Wert einer Immobilie fest?
Den Verkaufspreis der Immobilie bestimmt der Verkäufer im Einklang mit dem Stand auf dem Markt, bzw. den Gesetzen von Angebot und Nachfrage. Den Marktwert der Immobilie bestimmen die Finanzbehörden mit ihren "Tabellen", und den Wert der Immobilie die für die Durchführung eines Kredits bei der Bank gebraucht wird, wird ausschlieslich von den beglaubigten Begutachtern festgelegt.
6. Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen?
Es gibt keine Hindernise oder Sanktionen für den Lauf von Immobilien in der Republik Kroatien, aber für die Einführung in die Grundbücher muss mann neben des Kaufvertrags auch einen Nachweis über die Kroatische Staatsbürgerschaft vorlegen.
7. Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien verkaufen?
Jeder Besitzer, der seinen Besitz der Immobilie in die Grundbücher eingetragen hat, damit er diesen Besitz rechtkräftig auf den Käufer übertragen kann. Jedoch können auch Besitzer die nicht im Grundbuch eingetragen sind die Immobilie verkaufen, wobei dann der Käufer das gleiche Recht auf den Besitz erhaltet. Für die rechtkräftige Eintragung in die Grundbücher muss er dann die Rechtsfolge beweisen.
8. Können fremde Staatsangehörige Immobilien in der Republik Kroatien kaufen?
Mit dem 1. Februar 2009. tritt das Stabilisierungs- und Assoziationsabkommen in Kraft, und es besagt dass die gleichen Maßnamen für Staatsangehörige der Staaten der Europäischen Union gelten, wie auch für Kroatische Staatsangehörige, womit die vorherigen administrativen Hürden gelöscht sind, wie z.B. Reziprozität (was bedeutet dass erwartet wurde, dass die Kroaten die gleichen Rechte beim Immobilienkauf in EU-Staaten hätten, wie auch die Staatsangehörigen dieser Staaten in Kroatien), und mann braucht die Bewilligung des Kroatischen Justizministeriums nicht mehr. Was die Staatsangehörigen von Staaten auserhalb der EU betrifft, haben sich die Vorschriften nicht geändert (Reziprozität wird weiterhin erwartet, sowie auch die Bewilligung des Justizministeriums). Die Bedingungen unterscheiden sich für Einzelpersonen und Rechtspersonen. Für fremde Gesellschaften ist es leichter eine Immobilie in Kroatien zu erwerben. Es genügt schon ein Zweigunternehmen in Kroatien zu gründen, womit man automatisch die Möglichkeit hat Immobilien zu kaufen im gleichen Maße wie es auch Kroatische Staatsangehörige tun können.
9. Welche Pflichten haben die Käufer und Verkäufer am Immobilienmarkt?
Der Käufer verpflichtet sich den vollen Betrag der vereinbarten Verkaufsumme zu bezahlen, und der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie in den Besitz des Käufers zu übergeben, und ihm zu ermäglichen sich in die Grundbücher als Besitzer einzutragen.
10. Das Verhältnis zwischen dem Käufer oder Verkäufer und dem Vermittler (der Agentur)
Dieses Verhältnis ist durch den Maklervertrag geregelt, dass die Vertragsparteien gegenseitig unterzeichnen, womit sie auch dessen Bestimmungen annehmen.
Mit diesen Vertrag verpflichtet sich die Agentur eine Immobilie oder einen Käufer zu finden, und diese verpflichten sich dazu, die vereinbarte Vermittlungssumme nach der eventuellen Unterzeichnung des Vertrags oder Vorvetrags zu bezahlen.
11. Wie hoch ist die Vermittlungsgebühr der Agentur?
Die Vertragspartei die die Vermittlung der Immobilienagentur beantragz bezahlt die Vermittlungsgebühr in einer Höhe von 3% von dem abgemachten Verkaufspreis.
12. Welche Summe bezahlt der Käufer dem Verkäufer als Vorschusszahlung?
Es hängt von der Abmachung ab, meistens sind es 10% von dem verabredeten Verkaufspreis, im Einkang mit dem gesetzlichen Maximum. Die Gebühr für die Agentur wird auch während der Realisierung der Anzahlung bezahlt.
13. Wer und wo beglaubigt den Kaufvertrag?
Die Unterschrift auf dem Verkaufsvertrag wird nur von der Seite des Verkäufers begläubigt, in der Republik Kroatien bei dem öffentlichen Notar, oder im Ausland bei diplomatischen Vertretungen der Republik Kroatien oder beim Notar, wobei mann die Begläubigung beim zuständigen Gericht apostilieren, bzw. bekräftigen muss.
14. Was ist eine Tabularaussage?
Es ist die Aussage mit welcher der Verkäufer bestätigt dass er von dem Käufer den vollen Betrag des Verkaufspreises erhalten hat, und als Folge dessen dem Käufer erlaubt, den Besitz der in der Frage stehenden Immobilie in den Grundbüchern auf sich zu übertragen
15. Wer bezahlt die Grunderwerbssteuer und wie hoch ist diese Steuer?
In Kroatien beträgt die Grunderwerbssteuer 5% für alle Arten von Immobilien und alle Arten von Überweisungen. Die Steuer wird festgelegt aufgrund des Preises der im Kaufvertrag genannt ist, und aufgrund der Schätzung der bevollmächtigten Steuerbehörde. Nach dem Gesetz soll die Steuer vom Käufer bezahlt werden, oder sie kann auch von jemand anderen im Namen des Käufers bezahlt werden, falls so vereinbart wurde.
Die Frist für die Anmeldung der Steuer bei der Steuerbehörde beträgt 30 Tage nach dem Tag der Unterzeichnung des Vertrags. Inerhalb von 15 Tagen nach dem Erhalten des Beschlusses der Steuerbehörde muß der Käufer die Steuer bezahlen, andererfalls wird er Zinsen zahlen müssen.
16. Wird diese Steuer bezahlt falls ein Immobilientausch vorliegt?
Ja, jeder der Immobilien erhält bezahlt die Immobilienverkehrsteuer in einer Höhe von 5% des Marktwerts der Immobilie die er erhält. In diesem Fall kann er aber trotzdem von der Steuerbehörde verlangen dass er von der Bezahlung dieser Steuer befreit wird, falls der Tausch wegen der Erhaltung des Besitzerrechts über die Immobilie vorgenommen wird.
17. Wie werden Immobilien besteuert?
Falls Sie die Wohnung (oder Wohnungen) an andere Personen für Wohnzwecke vermieten, nehmen Sie NICHT IM MEHRWERTSTEUERSYSTEM TEIL, ohne Rücksicht darauf wieviel sie eigentlich verdienen, da diese Art von Dienstleistung nicht Steuerpflichtig ist (im Einklang mit dem Artikel 11 des Mehrwertsteuergesetzes).
Falls Sie die Räume aber an Gesellschaften für Geschäftszwecke vermieten (nicht für Wohnzwecke), dann machen Sie Sich zum Teil des Mehrwertsteuersystems falls Sie mehr als 80.000 Kn pro Jahr verdienen, und Sie müssen auch Geschäftsbücher führen. Dies muß nicht unbedingt so schlecht sein wie es klingt, da sie eventuell auch andere Ausgaben diesen Einträgen zuschreiben können, die auch im Steuerprozess berücksichtigt werden können, und sie können sich auch eine Steueranzahlung erlauben. Wenn eine Einzelperson eine Immobilie an jemanden vermietet, besteht die Steuergrundlage aus der monatlichen Rate minus Pauschalbeträge (30%). Falls eine solche Steuergrundlage weniger als 2.400 Kn pro Monat beträgt, wird es im Einklang mit der 20% Einkommensteuer besteuert, plus Zuschlag. Falls es mehr als 2.400 Kn beträgt, ist die Rate 35% plus Zuschlag. Wenn eine Rechtsperson eine Immobilie an eine Rechtsperson oder Einzelperson vermietet, müssen 22% Mehrwertsteuer bezahlt werden. Falls man Räume und Hilfsräume vermietet werden die Steuern auf dieselbe Art berechnet, wobei die Steuergrundlage aber niedriger ist, da dabei 50% Pauschalbeträge abgezogen werden.
18. Erreichen von Steuerbefreiungen bezüglich der Grunderwerbssteuer für Staatsbürger die ihre erste Immobilie kaufen um ihre Wohnbedürfnise zu lösen
Die Grunderwerbssteuer muß nicht bezahlt werden von Staatsbürgern die ihre erste Immobilie kaufen (eine Wohnung oder ein Haus), die ihre persönlichen Wohnbedürfnise lösen wird, und zwar unter den folgenden Bedingungen:
1. Sie sind Kroatische Staatsbürger;
2. Sie melden ihren Wohnsitz unter dem Ort und der Adresse der Immobilie die sie kaufen;
3. Abhängig von der Anzahl der Mitglieder der Kernfamilie, die Fläche der Immobilie übertrifft nicht die folgenden Werte:
• bis zu 50m2 Wohnfläche für 1 Person
• bis zu 65m2 Wohnfläche für 2 Personen
• bis zu 80m2 Wohnfläche für 3 Personen
• bis zu 90m2 Wohnfläche für 4 Personen
• bis zu 100m2 Wohnfläche für 5 Personen
• bis zu 110m2 Wohnfläche für 6 Personen
• bis zu 120m2 Wohnfläche für 7 oder mehr Personen; falls die Fläche der Immobilie die die Person kauft die genannten Zahlen übertrifft, wird nur die zusätzliche Wohnfläche besteuert.
4. Der Staatsbürger und die Mitglieder seiner Kernfamilie besitzen keine andere Immobilie die bereits gross genug für ihre Wohnbedürfnise ist.
5. Der Staatsbürger und die Mitglieder seiner Kernfamilie besitzen keine andere Urlaubswohnungen oder Urlaubshäuser von gröseren Wert.
Der Ehepartner und die Kinder die an der selben Adresse gemeldet sind wie der Staatsbürger werden als Mitglieder der Kernfamilie betrachtet.
Die Steuer muß bezahlt werden falls sich die Besitzer der Wohnung oder des Hauses innerhalb von fünf Jahren nach dem Datum des Erwerbs ändern, oder falls die Steuerbehörde nachträglich feststellt dass die Bedingugen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt waren.
19. Gibt es weitere Steuer für die Vertragsparteien?
Der Verkäufer unterliegt der Gewinnsteuer falls er die Immobilie weiterverkaufen will innerhalb von drei Jahren von dem Zeitpunkt aus, als er die Immobilie erworben hat. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis wird besteuert, aber mann kann von dieser Steuer auch befreit werden.
20. Welche Gesetze sind mit dem Immobilienmarkt verbunden?
1. Gesetz über die Ehe und eheliche Beziehungen (NN, 51/89, verfeinerten Text, 59/90)
2. Gesetz über öffentliche Notare (NN, 78/93, 29/94)
3. Erbgesetz (NN, 52/71, 47/78)
4. Gesetz über die Wohnungsvermietung (NN, 91/96)
5. Gesetz über die Pflichtbeziehungen (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
6. Gesetz über den Besitz und Immobilienrechte (NN, 91/96)
7. Grundbuchgesetz (NN, 91/96)
8. Gesetz über die Vermietung von Geschäftsräumen (NN, 91/96)
9. Gesetz über die Vermittlung beim Immobilienverkehr (NN, 107/07)